Oktober 2018
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Zu den Einflussmöglichkeiten von Kirche auf den Wohnungsmarkt
 
Ein Interview mit den Verantwortlichen der beiden Ev. - Luth. Kirchenkreise in Hamburg
Wohnen ist ein Menschenrecht. Das ist eine zentrale Aussage des UN-Sozialpaktes, den die Bundesrepublik Deutschland 1973 ratifiziert hat. Vor diesem Hintergrund ist die derzeitige Situation in Deutschland kritisch zu sehen. Es gab 2016 ca. 860.000 wohnungslose Menschen, prognostiziert sind 1,2 Mio. bis Ende 2018. Nicht nur in Ballungszentren steigen die Mieten unaufhörlich und massiv. Mieten und Nebenkosten umfassen inzwischen häufig mehr als 50% des verfügbaren Einkommens. Benachteiligte Gruppen werden verdrängt und die Wohnungspolitik unterliegt zunehmend marktwirtschaftlichen Kriterien. Auch in Hamburg steigen die Preise weiter stark, obwohl deutlich mehr Wohnraum gebaut wird als in den Jahren zuvor.
Martin Leimbach und Thorsten von Borstel von der Fachstelle Gemeinwesendiakonie im Ev.-Luth. Kirchenkreis Hamburg-Ost gehen der Frage nach, ob und wie Kirche Eingriffs- und Entwicklungsmöglichkeiten auf dem Wohnungsmarkt hat.
Hierzu befragten sie die Fachverantwortlichen Propst Dr. Karl-Heinrich Melzer und Michael Benthack (Geschäftsführer bauwerk-KIRCHLICHE IMMOBILIEN) vom Ev.-Luth. Kirchenkreis Hamburg- West/Südholstein sowie Propst Hans-Jürgen Buhl und Andreas Harriefeld (Leitung der Bauabteilung) vom Ev.-Luth. Kirchenkreis Hamburg-Ost.

Zu den Einflussmöglichkeiten von Kirche auf den Wohnungsmarkt - ein Interview mit den Verantwortlichen der beiden Ev. - Luth. Kirchenkreise in Hamburg


In Hamburg ist der mittlere Mietpreis bei Neuvermietung auf über 13 €/ qm gestiegen und dies trotz Mietenbremse und obwohl in Hamburg deutlich mehr Wohnraum erstellt wird als in den Jahren zuvor. Die Situation am Wohnungsmarkt ist für kleinere und mittlere Einkommen deutlich angespannt und scheint sich weiter zu verschärfen.
Kann die ev. Kirche in Hamburg hier über eigene Grundstücke und Gebäude Einfluss nehmen?


KK HH-Ost: Unter Betrachtung des gesamten Wohnungsbestandes - auch der Kirchengemeinden -haben wir als Kirchenkreis im Vergleich zu anderen Akteuren in Hamburg keinen nennenswerten Wohnungs- und Grundstücksbestand.
Der vorhandene Bestand ist zudem meist in gemeinnütziger Nutzung, z.B. in Form von Gemeindehäusern.
Aktuell baut der Kirchenkreis in Rothenburgsort ein Gebäude mit 30 Wohnungen und plant ähnliches in Wilhelmsburg und Steilshoop.

KK HH-West/SH: Auch bei uns ist der wesentliche Teil unserer Grundstücke und Immobilien in unmittelbarer kirchlicher Nutzung und unterstützt direkt den Auftrag der Kirche. Dazu gehören Kirchgebäude, Gemeindehäuser, Pastorate und Kindertagesstätten. Mit ihren jeweiligen Funktionen leisten diese einen sehr wertvollen Beitrag für das jeweilige Gemeinwesen, in dem sie verortet sind. Daneben gibt es eine geringe Anzahl von unbebauten Grundstücken und auch Immobilien, die nicht mehr für die unmittelbare kirchliche Arbeit benötigt werden. Diese sollten dann so eingesetzt werden, dass sie auf andere Weise den Menschen vor Ort dienen. Wohnungsbau ist dabei eine gute Möglichkeit.

Eine Forderung des Bundesnetzwerkes Gemeinwesendiakonie sowie der Initiatoren des Mietenmoves ist es, Wohnraum nicht mehr als Ware zu betrachten, die dem freien Spiel des Marktes überlassen werden darf, sondern ihn als notwendige Daseinsvorsorge zu verstehen. Was sagen Sie zu dieser Forderung?

KK HH-Ost: Wir sehen kirchliche Wohnungsvermietung und kirchlichen Wohnungsbau als wichtigen Beitrag für das Zusammenleben im Stadtteil. Dazu dient auch, dass die erzielten Erträge helfen, die inhaltliche Arbeit der Kirche für die Zukunft zu sichern. Dort, wo wir Wohnungsbau realisieren, werden in einem Mix 1/3 Sozialwohnungen und 2/3 frei vermietete Wohnungen gebaut. Es gibt bewusst keine Eigentumswohnungen, um die Kauf- und Mietpreisentwicklung nicht noch weiter anzuheizen.
Wohnungen unter marktwirtschaftlichen Aspekten zu betrachten ist allerdings dann legitim, wenn z.B. Wohnungsbaugenossenschaften dies als Geschäftszweck haben.

KK HH-West/SH: Wohnungen werden immer ein Hybrid bleiben. Einerseits ist Wohnraum quasi die „dritte Haut“ – nach der tatsächlichen Haut und der Kleidung. Ein angemessener Wohnraum fördert die Entfaltung des Menschen. Und umgekehrt gilt auch, dass man mit einer unwürdigen Wohnung einen Menschen in seinem Wohlergehen massiv beeinträchtigen kann. Insofern hat Wohnen einen hohen übermateriellen Wert.
Andererseits wird Wohnraum auch immer eine Ware bleiben, weil es den Kommunen allein nicht gelingen wird, ausreichend Wohnraum zu schaffen. In der Vergangenheit haben hier z.T. auch die Städte versagt, indem sie viele Sozialwohnungen verkauft haben um Haushaltslücken zu schließen.
Beispiele wie Wien, wo die Stadt angesichts der Vielzahl von stadteigenen Wohnungen (die nicht nur Sozialwohnungen sind) eine Marktmacht ist, zeigen, dass ein positiver, preissenkender Einfluss auf den Markt ausgeübt werden kann.


Kirche allein wird die angespannte Wohnraumsituation nicht substantiell verändern. Gleichwohl braucht es innovative Impulse zum Thema Wohnen. Wäre es denkbar, dass Kirche modellhaft auf eigenen Flächen, vielleicht auch in Kooperation mit anderen Akteuren, andere Bauformen erprobt und exemplarisch zeigt, dass unter bestimmten politischen Rahmenbedingungen Mieten auch von z.B. 9 Euro / m² möglich wären?

KK HH-Ost: Wohnungsbau ist nicht die Hauptaufgabe von Kirchenkreis und Gemeinden. Dazu kommt, dass wir die Bedingungen im Wohnungsbau nicht selber beeinflussen können. Trotzdem würden wir gerne, auch als politisches Signal für die Stadt, ein Projekt für Menschen mit speziellen Bedarfen erstellen. Wir haben dafür aber derzeit weder die Grundstücke noch die finanziellen Mittel. Wenn unsere oben genannten laufenden Bauvorhaben erfolgreich sind, können wir uns die Realisierung solche Projekte vorstellen: Vielleicht auch zusammen mit dem Kirchenkreis Hamburg West-Südholstein. Mieten von 9 Euro sind momentan aufgrund der immer weiter steigenden Anforderungen und Baukosten nicht zu realisieren.

KK HH-West/SH: Kirchliche Anbieter sind zu klein, um den Markt wirklich beeinflussen zu können. Beispielgebend können sie trotzdem sein.
In den Fällen, wo Kirche mit staatlichen Zuschüssen sozialen Wohnungsbau betreibt, erstellen wir natürlich Wohnraum mit Sozialmietniveau – auch oberhalb des bereits angesprochenen 1/3-Anteils.
Ferner gibt es Beispiele wie die Kirchenkaten in Norderstedt, wo eine Kirchengemeinde sehr günstigen Wohnraum erstellen will. Hier sind dann häufig behördliche Auflagen im Hinblick auf Mindestgrößen oder Mindeststandard hinderlich.
Das Ziel, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen, wird vom Kirchenkreis absolut geteilt. Die 9 Euro/m2 Marke wird dabei aber nicht immer erreichbar sein. Preistreibend sind hier auch die Grundstücke selbst. Dort, wo diese z.B. von der Stadt gekauft werden können, werden marktübliche Preise gefordert, die insbesondere in Hamburg sehr hoch sind.

Es gibt inzwischen vermehrt Ansätze genossenschaftlichen Wohnens, die aber besonders in der Startphase die Schwierigkeit haben, nicht genug Eigenmittel bereitstellen zu können, um notwendige Darlehen zu akquirieren. Wäre es denkbar, dass der Kirchenkreis sich als Sicherungsgeber für derartige Genossenschaftsmodelle zur Verfügung stellen würde?

KK HH-Ost: Wir haben eine konservative, vorsichtige Haushaltsführung. Trotzdem unterstützen wir bereits an mehreren Stellen innovative Projekte. Ein Projekt, bei dem Kirche mit ihrer besonderen gesellschaftlichen Verantwortung agiert und z.B. benachteiligten Gruppen zu Wohnraum verhelfen könnte, wäre denkbar. Eine Sicherung alleine zur Schaffung privaten Wohnungseigentums ist für uns keine Option.

KK HH-West /SH: Hier geht es ja auch um rechtliche Fragen: Ist es eigentlich zulässig, Kirchensteuermittel in Form z.B. einer Bürgschaft in ein Projekt außerhalb des kirchlichen Kontextes zu geben? Für den KK HH-West/SH ist dies so nicht denkbar.

Können andere Finanzierungsmodelle für Bauvorhaben, z.B. genossenschaftliches Bauen und Wohnen oder die Beteiligung anderer Akteure, eine Möglichkeit sein, kirchlichen Wohnungsbau zu fördern?

KK HH-Ost: Wenn die wesentliche kirchliche Mitbeteiligung und Steuerung an einem solchen Vorhaben abgesichert wäre, dann wäre das eine Option. Eher denkbar scheint uns aber die Realisierung eigener Projekte. Hier können wir uns eine Beteiligung anderer Akteure gut vorstellen, wenn dadurch das Projekt weitere inhaltliche Impulse erhält.

KK HH-West/SH: Eine Genossenschaft bedeutet zunächst einmal auch viel Arbeit. Dies kann sicherlich ein Modell sein – es ist aber nicht der Weg des KK HH-West/SH. Der Kirchenkreis setzt darauf, selbst tätig zu werden. Von der Projektentwicklung über den Bau bis zur Verwaltung.

T.vonBorstel@kirche-hamburg-ost.de
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m.leimbach@kirche-hamburg-ost.de
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